综上
2019-10-13 09:02
来源:未知
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综上,要在未来一两年内有支撑这么大供应量的需求释放出来比较难,短期内昆明楼市供大于求的情况不会改变。

总建筑体量1.1亿平米,不见得能说明问题。开发节奏就是个问题,开发商会按照市场变化进行调整,不见得所有的这些量都落地真正成为市场供应。

这里只能说一个大的方向,昆明楼市终究会朝着好的积极的方面发展。楼市当前处在一个大的变局当中,行业的洗牌在这段时间内的确会加剧,行业发展在加快,市场的变化也会越来越快,市场竞争会越来越激烈。(首席记者 杨丽芬)

据记者对主城和呈贡新区目前有案名和指标参数的130个楼盘进行汇总,昆明在建或规划建设的总建筑面积超过1.1亿平米。而在2012年,同等区域商品房全年成交面积为720万多平米。这样庞大的建筑体量,就算未来没有增量,充分考虑城市化率提升,昆明城市人口扩容商品房需求增加等因素,推断市场消化完这些量也需要15年。

云南财经大学房地产与土地政策研究中心主任张洪:

这是一组触目惊心的数据。

再来说需求,城市扩容存在公共资源承载能力的问题,政府会限制人口增长,产生的房屋需求有限,外来人口购房又被限购等政策遏制,从这个角度来说,需求增长有限。但从另外一个方面看,经济环境在发生变化,人的观念改变,住房需求也会发生变化,这样的因素会促成住房需求增长,比如说随着居住观念改变带来的改善性需求。

我们不排除在统计数据中,存在种种不够严谨和客观的情况。但是,也有很多已浮出水面的重大项目,像规划总建筑面积约1886万平米的巫家坝片区、飞虎大道沿线的9000亩保利国际城、6700亩俊发生态半岛中的大部分、云南城投在北部山水新城上坝和中坝3000多亩土地以及在环湖东路沿线已完成一级开发的土地等,我们也没有计入统计数据。此外,很多还处在前期阶段的城中村改造项目,以及已通过土地招拍挂但没有到推广阶段的项目,也没能纳入汇总范围。

市场供应大于需求,这是从其他渠道的统计数据中也可以得到的结论。不过,从我到昆明以来,看到的供应都是很大的,并且还出现过看上去供应量很大,但市场上实际一房难求的情况。我们看到的数据与实际的情况会有一些背离。

从长远发展来看,昆明具备宜居、桥头堡城市战略等优势,有能力来消化庞大的开发体量。但在眼前,由于前几年的城中村改造推出的量比较大,供应量大于需求,无论是住宅还是商业都存在这样的情况。

楼市处在大变局中 市场竞争会加剧

从分区域情况来看,以一环外划分东、南、西、北四片,130个样本楼盘中,南片区傲视全城,41个楼盘总建筑面积达到4100多万平米;西市区28个项目总建筑面积2000多万平米,与北片区23个楼盘总建筑面积约2300万平米算是旗鼓相当;东片区19个项目总建筑体量也有1300多万平米,压轴主城四片;一环内8个项目总建筑面积约400万平米。令人惊讶的是,呈贡新区11个项目总建筑面积也将近1000万平米。

几相抵消,依然无可否认昆明楼市未来供应量巨大的事实,市场竞争将会非常惨烈。放在市场供需双方,开发商和购房者面前的,是一道复杂的考题,这其中,既有来自于房地产调控方面的博弈,也有省市各级政府导向带来的变数,更有市场杠杆自身调节的作用,要结果圆满,极不容易。

仅南片区楼盘体量就超过4100万平米

近两年内供大于求不会改变

就目前的情况来看,国家的宏观调控政策还不会放松,几个比较重要的调控,首先是保障房建设解决中低收入者的住房需求,分流走一部分刚需;其次是以房产税为主的税费改革落地的话,会让手持多套房的业主把房产释放到二手房市场上,转移走一部分改善性需求,从而对一手房市场造成影响;第三是目前正在研究的农村集体土地或可上市交易,如果成行,有可能造成土地价格下滑,造成房价下降。上述几项政策效果累加,会有让房价稳定的作用,但上述调控调控政策完全落地发挥作用都还需要时间,在此之前,以限制需求为主的限购等政策不会推出市场。

在纳入统计的130个样本楼盘当中,总建筑面积在50万平米以上的项目有67个,合计建筑面积达9651万平米,体量达总样本的86.68%;总建筑面积在100万平米以上的项目有30个,合计建筑面积达7179万平米,体量达总样本的64.48%。在130个样本楼盘中,包含商业、写字楼和公寓等多元业态的综合体项目有65个,占到样本数的一半。做大楼盘,已经成了昆明市场的一种偏好。

至祥置业(昆明)有限公司董事副总经理黄雷:

专家把脉

还有很多千亩大盘没有纳入汇总

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